Με νέες αποκεντρωμένες διοικητικές δομές, ενεργοποίηση λησμονημένων διατάξεων -όπως η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, που αποτελεί ακτινογραφία του υφιστάμενου κτηριακού αποθέματος- αλλά και επαναφορά του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, μεταξύ άλλων, φιλοδοξεί το ΥΠΕΝ εφεξής να ελέγξει την παραγωγή του δομημένου περιβάλλοντος και να περιορίσει την αυθαίρετη δόμηση και την παράνομη αλλαγή χρήσεων.
Ταυτόχρονα διαχειρίζεται την κληρονομιά του παρελθόντος, την τακτοποίηση των αυθαιρέτων, μια ιστορία που ξεκίνησε στα τέλη του 2011 για αυθαίρετα που έχουν ανεγερθεί έως τις 8 Ιουλίου της ίδιας χρονιάς, μειώνοντας το παράβολο στο μισό, αλλά και με μειώσεις στα ειδικά πρόστιμα, δίνοντας νέα δίχρονη παράταση έως τον Ιούνιο του 2019, χωρίς να αποκλείει την επιμήκυνσή της.
Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος
Σύμφωνα με το σχέδιο νόμου που έδωσε χθες στη δημοσιότητα, "για τον έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος", το οποίο είχε αναρτηθεί για διαβούλευση την 1η Σεπτεμβρίου της περασμένης χρονιάς συγκεντρώνοντας αριθμό - ρεκόρ σχολίων (2.273), δημιουργείται η διοικητική δομή του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος, η οποία διαρθρώνεται ως εξής:
* Το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος (Διεύθυνση Ελέγχου Δομημένου Περιβάλλοντος και Εφαρμογής Σχεδιασμού), που θα υπάγεται στη Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ.
* Τα Περιφερειακά Παρατηρητήρια (Περιφερειακές Διευθύνσεις Ελέγχου Δόμησης) ανά Περιφέρεια.
* Τα Τοπικά Παρατηρητήρια (Τμήματα Ελέγχου Δόμησης), ανά Περιφερειακή Ενότητα (παλιές νομαρχίες).
- Ο ρόλος του Κεντρικού Παρατηρητηρίου είναι επιτελικός και εποπτικός (π.χ. οδηγίες προς τα περιφερειακά, σύνταξη ετησίων εκθέσεων προς τον υπουργό ΠΕΝ, μέριμνα για τη λειτουργία του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης).
- Τα Περιφερειακά Παρατηρητήρια:
* Ελέγχουν την ορθή εφαρμογή της νομοθεσίας για την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος, συλλέγουν και αξιοποιούν επιχειρησιακά δεδομένα και παρέχουν οδηγίες στα Τοπικά Παρατηρητήρια (μεταξύ άλλων σε αυτές τις αρμοδιότητες υπάγεται η κατεδάφιση αυθαιρέτων).
* Συντάσσουν ετησίως έκθεση για τα θέματα αρμοδιότητάς τους, την οποία υποβάλλουν στο Κεντρικό Παρατηρητήριο.
* Ενημερώνουν με στοιχεία και πληροφορίες τα ηλεκτρονικά μητρώα (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίων, ηλεκτρονικό μητρώο αυθαιρέτων).
- Τα Τοπικά Παρατηρητήρια αναλαμβάνουν την ηλεκτρονική διαδικασία εντοπισμού, ελέγχου και καταγραφής αυθαιρέτων, την επιβολή κυρώσεων για αυθαίρετες κατασκευές μετά το 2011, την παρακολούθηση της «Ηλεκτρονικής Πολεοδομικής Ταυτότητας» των δήμων, τον συντονισμό των συναρμόδιων υπηρεσιών για την αισθητική αναβάθμιση των κοινόχρηστων χώρων, τον έλεγχο των κατασκευών και των κοινόχρηστων χώρων ως προς την τήρηση της νομοθεσίας σε θέματα προσβασιμότητας και ελεύθερης κυκλοφορίας πεζών, ΑμεΑ κ.λπ. Υποχρεούνται ανά τρίμηνο να υποβάλλουν εκθέσεις στα Περιφερειακά.
Για την άσκηση των αρμοδιοτήτων τους το 25% από τα πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης των νέων αυθαιρέτων κατευθύνεται στην Περιφέρεια όπου έχουν καταγραφεί και το άλλο 25% στον οικείο δήμο. Το άλλο 50% θα αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο για λεγόμενες δράσεις περιβαλλοντικού ισοζυγίου (π.χ. απόκτηση ελεύθερων χώρων).
Κατηγορίες οικοδομικών αδειών
Εισάγονται τρεις κατηγορίες ως προς τον τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών, ανάλογα με την περιοχή, τη θέση, τη χρήση, το μέγεθος και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα του κτηρίου που πρόκειται να ανεγερθεί.
Για τη χορήγηση των διοικητικών πράξεων που συνδέονται με την εκτέλεση των οικοδομικών εργασιών είναι οι Υπηρεσίες Δόμησης των δήμων, ενώ τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για την έκδοσή τους θα υποβάλλονται, θα ελέγχονται και θα εκδίδονται αποκλειστικά ηλεκτρονικά.
Η διαδικασία της προέγκρισης από την ΥΔΟΜ είναι υποχρεωτική για την έκδοση της οικοδομικής άδειας εφόσον πρόκειται για νέα κτήρια άνω των 3.000 τ.μ. ή για κατασκευές ιδιαίτερης περιβαλλοντικής και οικιστικής σημασίας.
Οι οικοδομικές άδειες για ανέγερση κτηρίου εντός σχεδίου έως 1.000 τ.μ. ή για κατοικία σε εκτός σχεδίου περιοχή, εφόσον έχει κτηματογραφηθεί και διαθέτει η περιοχή εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, θα εκδίδονται αυτόματα μετά την ηλεκτρονική υποβολή πλήρους φακέλλου.
Θεσπίζεται ο υποχρεωτικός δειγματοληπτικός έλεγχος επί της νομιμότητας των υποβαλλόμενων μελετών και στοιχείων σε ποσοστό τουλάχιστον 30% των οικοδομικών αδειών που θα εκδίδονται με τον παραπάνω τρόπο.
Καθιερώνεται ο υποχρεωτικός έλεγχος ορθής εφαρμογής της οικοδομικής άδειας για κάθε έργο με έναρξη εργασιών μετά την 1.3.2012 από τους ιδιώτες ελεγκτές Δόμησης. Στο ΥΠΕΝ τηρείται μητρώο μηχανικών που μελετούν, επιβλέπουν και εκτελούν εργασίες στα κτηριακά έργα.
Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου
Ενεργοποιείται η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, στην οποία "αποτυπώνεται" η υφιστάμενη κατάσταση του κτηρίου, των αδειών του, η παρακολούθηση των μεταβολών του κατά τη διάρκεια του χρόνου ζωής του και ο έλεγχός τους.
Η υποβολή όλων των απαραίτητων στοιχείων για την έκδοση πιστοποιητικού πληρότητας του φακέλου της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας από τον εξουσιοδοτημένο ιδιώτη μηχανικό θα πρέπει να γίνει εντός τριετίας για κτήρια που ανήκουν στο Δημόσιο ή στεγάζουν υπηρεσίες του και εντός πενταετίας για τα υπόλοιπα κτήρια.
Το αρμόδιο Τοπικό Παρατηρητήριο διεξάγει δειγματοληπτικούς ελέγχους σε ποσοστό 3% των κτηρίων που λαμβάνουν Ηλεκτρονική Ταυτότητα.
Μεταφορά συντελεστή δόμησης
Επαναφέρεται ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ο οποίος είχε κριθεί αντισυνταγματικός από το ΣτΕ, καθώς από πολεοδομικό εργαλείο είχε μετατραπεί σε μέσο κερδοσκοπίας υποβαθμίζοντας το δομημένο περιβάλλον.
Η μεταφορά προβλέπεται σε ζώνες υποδοχής συντελεστή, οι οποίες θα καθοριστούν έπειτα από μελέτη, ή στις Ζώνες Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή για τις περιπτώσεις που το αυθαίρετο τακτοποιείται (υπέρβαση πάνω από 40%) εφόσον αγοραστεί συντελεστής δόμησης ίσος με την υπέρβαση δόμησης που έχει πραγματοποιηθεί.
Η κίνηση της διαδικασίας για τις Περιοχές Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (ΠΑΕΣ) γίνεται εφόσον ολοκληρωθεί η διαδικασία τακτοποίησης και επιτρέπεται η χωροθέτησή τους και σε εκτός σχεδίου περιοχές.
Δημιουργείται ηλεκτρονική εφαρμογή του ΥΠΕΝ για τα δικαιώματα του συντελεστή δόμησης, η Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης και Κοινόχρηστων Χώρων που θα διαχειρίζεται το Πράσινο Ταμείο, η οποία θα εποπτεύεται από το Κεντρικό Παρατηρητήριο... Τα δικαιώματα αυτά θα προκύπτουν μέσα από χωροταξικές και περιβαλλοντικές ρυθμίσεις για τη διασφάλιση ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων, τη διατήρηση και αποκατάσταση κτηρίων πολιτιστικής κληρονομιάς και την εξυγίανση υποβαθμισμένων περιοχών.
Κατά το σχέδιο νόμου επιτρέπεται να εκδοθεί τίτλος μεταφοράς συντελεστή για χαρακτηρισμένους κοινόχρηστους χώρους σε περιοχές εγκεκριμένων σχεδίων πόλης, κατά προτεραιότητα γι' αυτούς όπου έχει γίνει η άρση απαλλοτρίωσης, για διατηρητέα, για ακίνητα με οικοδομήματα που έχουν χαρακτηριστεί μνημεία, για ακίνητα όπου απαγορεύτηκε η δόμηση για λόγους προστασίας του περιβάλλοντος ή της πολιτιστικής κληρονομιάς. Για την έκδοση του τίτλου ΜΣΔ καταβάλλεται παράβολο 100 ευρώ και εγγράφεται στην τράπεζα με την καταβολή 15 ευρώ.
Ηλεκτρονική Πολεοδομική Ταυτότητα
Ακόμη δημιουργείται η Ηλεκτρονική Πολεοδομική Ταυτότητα Δήμου, μια ηλεκτρονική πλατφόρμα καταγραφής και επικαιροποίησης κάθε πληροφορίας που σχετίζεται με τη χωροταξική και πολεοδομική κατάσταση κάθε δήμου, ενώ καταγράφονται οι κοινόχρηστοι και αδόμητοι χώροι του.
Το νομοσχέδιο, το οποίο έχει κατατεθεί στην ΚΕΝΕ, αποτελεί πλαίσιο και για την εφαρμογή και ενεργοποίησή του απαιτείται η έκδοση αμέτρητων... υπουργικών αποφάσεων και Προεδρικών Διαταγμάτων.
Πώς υπολογίζονται το παράβολο και το πρόστιμο τακτοποίησης
Διατηρούνται οι μειώσεις του αρχικού νομοσχεδίου για παράβολα και πρόστιμα. Το παράβολο υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου ξεκινά από τα 250 ευρώ για αυθαίρετο μέχρι 100 τ.μ. έναντι 500 ευρώ που ήταν η βάση και κλιμακώνεται ανάλογα με τα τετραγωνικά, φτάνοντας στα 10.000 ευρώ για κτήρια άνω των 5.000 τ.μ. Το ειδικό πρόστιμο μειώνεται, καθώς εφαρμόζεται το σύστημα αντικειμενικών αξιών που ισχύει από την αρχή του 2016.
Λογαριάζεται δε ανάλογα με την κατηγορία και το είδος του αυθαιρέτου (τετραγωνικά μέτρα x 15% x τιμή ζώνης x σειρά συντελεστών, π.χ. παλαιότητα, εντός ή εκτός σχεδίου κ.λπ.). Για αυθαίρετα προ του 1983 καταβάλλεται ποσοστό 15% του ειδικού προστίμου, για αυθαίρετα έως το 1993 ποσοστό 60% και μέχρι τέλος του 2003 το ποσοστό ανέρχεται στο 80%. Στις περιπτώσεις παταριών και σοφιτών εφαρμόζεται επίσης μειωτικός συντελεστής.
Για τα αυθαίρετα σε προστατευόμενες περιοχές (εθνικούς δρυμούς, περιοχές Ραμσάρ κ.λπ.) που χτίστηκαν πριν ισχύσει το προστατευτικό καθεστώς το ειδικό πρόστιμο προσαυξάνεται με συντελεστή "περιβαλλοντικής επιβάρυνσης 20%".
Ως ημερομηνία υπαγωγής στη ρύθμιση λαμβάνεται η ημερομηνία καταβολής του παραβόλου, ενώ το πρόστιμο μπορεί να πληρωθεί σε 80 μηνιαίες δόσεις, αντί για 60. Αν καταβληθεί εφάπαξ, παρέχεται έκπτωση 20%. Η έκπτωση ανέρχεται στο 10% αν πληρωθεί το 30% του συνολικού προστίμου. Σε ειδικές ομάδες πληθυσμού (άτομα με αναπηρία, παλιννοστούντες ομογενείς, πολύτεκνοι, τρίτεκνοι κ.ά.) και με εισοδηματικά κριτήρια ισχύει μειωμένο πρόστιμο. Καθιερώνεται έλεγχος των δηλώσεων υπαγωγής από ελεγκτές δόμησης, ενώ για έκδοση διοικητικής πράξης ή μεταβίβασης απαιτείται ηλεκτρονική βεβαίωση του Παρατηρητηρίου Δομημένου Περιβάλλοντος για την ολοκλήρωση του ελέγχου.
Για όσους δεν έχουν ολοκληρώσει τις διαδικασίες υπαγωγής με τους προηγούμενους νόμους και δεν έχουν προσκομίσει και όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, προβλέπεται "μεταφορά" στον νέο νόμο με συμψηφισμό προστίμων. Εφόσον τα καταβληθέντα ποσά υπερβαίνουν τα ποσά του παρόντος νόμου, δεν αναζητούνται. Ειδικά για όσους δεν εξόφλησαν τα πρόστιμα από την υπαγωγή στον νόμο των ημιυπαίθριων (3843/2010), προβλέπεται να καταβάλουν το υπολειπόμενο ποσό ως παράβολο υπέρ του Πράσινου Ταμείου.
Βεβαίωση μηχανικού για μη ύπαρξη αυθαιρεσιών και παρανομιών απαιτείται στην περίπτωση ενοικίασης ακινήτου. Η μελέτη στατικής επάρκειας θα είναι υποχρεωτική για εξ ολοκλήρου αυθαίρετα κτήρια, σε αυτά που κατατάσσονται σε μέσης η υψηλής προτεραιότητας περαιτέρω ελέγχου και για προσθήκες η αλλαγές χρήσεις σε κτήρια βάσει των κατηγοριοποιήσεων του αντισεισμικού κανονισμού.
Για κτήρια ήδη τακτοποιημένα με τον Νόμο 4178/2013 η υποχρέωση υποβολής μελέτης στατικής επάρκειας ή τεχνικής έκθεσης θα γίνεται κατά τη σύνταξη ταυτότητας του κτηρίου.
