των Claire Jones και James Shotter
Ο Φρέντερικ Φίσερ, ένας 35χρονος δημοσιογράφος, ξόδεψε έξι μήνες ψάχνοντας για το ιδανικό διαμέρισμα, αλλά οι ελπίδες του διαψεύσθηκαν όταν βρήκε αυτό που γύρευε στην περιοχή Τέμπελχοφ του Βερολίνου.
«Πολλές τράπεζες είπαν ότι η πραγματική αξία του ακινήτου είναι πολύ μικρότερη από την τρέχουσα τιμή του στην αγορά» λέει ο κ. Φίσερ. «Αν δεν έχεις μεγάλες καταθέσεις, είναι πολύ δύσκολο να βρεις κάποιον να σου δώσει δάνειο και να καλύψεις τον φόρο αγοράς, που είναι συνήθως 15%, πλέον του κόστους».
Ο κ. Φίσερ εξασφάλισε ένα ενυπόθηκο δάνειο, αλλά η προσπάθειά του να ανεβεί στην κλίμακα της ιδιοκτησίας αποτελεί ένα αυξανόμενο πρόβλημα στη μεγαλύτερη οικονομία της Ευρωζώνης. Η Γερμανία, που ήταν κάποτε γνωστή ως η χώρα με χαμηλά ποσοστά ιδιοκτητών ακινήτων, μετατρέπεται σε μια χώρα ιδιόκτητης κατοικίας εξαιτίας της βουτιάς των επιτοκίων και της ανόδου της οικονομίας, με την ανεργία να βρίσκεται στο χαμηλότερο επίπεδο από την επανένωσή της το 1990.
Αλλά η μετάβαση στην ιδιοκατοίκηση μεγαλώνει τους φόβους ότι η Γερμανία οδεύει προς τα εκεί όπου βρίσκονται πολλές ακόμη αγορές ακινήτων -ότι η χώρα βιώνει μια φούσκα στις τιμές ακινήτων η οποία θα μεγαλώσει τις κοινωνικές διαιρέσεις ανάμεσα σε εκείνους που μπορούν να αγοράσουν σπίτι και σε εκείνους που δεν μπορούν.
«Η ζωή στις πόλεις γίνεται ολοένα δυσκολότερη για τα εισοδήματα και νοικοκυριά που βρίσκονται στην κατώτερη κλίμακα του μεσαίου εισοδήματος» δήλωσε ο Ούλριχ Ρόπερτζ της Deutscher Mieterbund, μιας οργάνωσης που εκπροσωπεί ενοικιαστές.
Η Μπάρμπαρα Χέντρικς, υπουργός Οικισμού στην κυβέρνηση της καγκελαρίου Άνγκελας Μέρκελ, έχει προτείνει ως πολιτική απάντηση στο πρόβλημα να δοθούν ακόμη και επιδοτήσεις μέχρι 20.000 ευρώ σε οικογένειες που αγωνίζονται να ανεβούν στην κλίμακα.
Εκείνο που τροφοδοτεί την ανάπτυξη του τομέα της κατοικίας είναι το ρεκόρ των χαμηλών επιτοκίων.
Για πολλούς Γερμανούς με καλό εισόδημα και μόνιμες δουλειές, η ενοικίαση κατοικίας δεν έχει πλέον νόημα. Η Commerzbank, η οποία είναι η δεύτερη χορηγός δανείων, προσφέρει ενυπόθηκα δάνεια με πάμφθηνο δεκαετές σταθερό επιτόκιο μόλις 0,94%. «Πουλήσαμε πρόσφατα ένα διαμέρισμα όπου ο ένοικος πλήρωνε 1.200 ευρώ τον μήνα, χώρια τους λογαριασμούς», δήλωσε ο Ντέιβιντ Σμιτ, ανώτερο στέλεχος του μεσιτικού γραφείου Engel & Volkers. « Η δόση δανείου που θα πληρώνουν οι νέοι ιδιοκτήτες είναι 750 ευρώ τον μήνα».
Παράλληλα με τη μείωση του κόστους δανεισμού, τα χαμηλά επιτόκια διαλύουν τις ελπίδες πολλών Γερμανών για αξιοπρεπείς αποδόσεις των καταθέσεών τους. Το ίδιο έχουν πάθει διεθνείς επενδυτές που αγωνίζονται να βγάλουν κέρδος σε μια εποχή που τα ασφαλέστερα περιουσιακά στοιχεία έχουν αρνητικά επιτόκια.
Σε ολόκληρη τη Γερμανία οι τιμές των ακινήτων ανέβηκαν 5% κατά το πρώτο εξάμηνο του 2016. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις σημειώθηκαν σε πόλεις όπως η Φρανκφούρτη, όπου οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 59% από τις αρχές του 2008.
Η έλλειψη σε κτήρια επιδεινώνει το πρόβλημα. Η Γερμανία επρόκειτο να δώσει άδειες για την ανέγερση 368.000 κατοικιών πέρυσι, έναντι 400.000 κατοικιών που απαιτούνταν, σύμφωνα με αναλυτές.
Ο Ματίας Πινκ, επικεφαλής έρευνας της εταιρείας Savills για τα ακίνητα στη Γερμανία, υποστηρίζει ότι ακόμη και αυτό το μεγάλο έλλειμμα δεν ανταποκρίνεται στο μέγεθος του προβλήματος. «Τα περισσότερα διαμερίσματα που κατασκευάζονται δεν είναι του τύπου εκείνου που μπορεί να ενοικιάσει ή να αγοράσει ο κόσμος» είπε ο κ. Πινκ. «Χρειαζόμαστε κατοικίες που θα είναι περισσότερο προσιτές από οικονομικής πλευράς, ειδικά στις μητροπολιτικές περιοχές».
Η Γερμανία διατηρεί ισχυρές δικλίδες ασφαλείας για κάθε είδους κίνδυνο στην αγορά ακινήτων, όπως εκείνους που αποδείχθηκαν επώδυνοι για αγοραστές σε χώρες από την Ιρλανδία μέχρι την Ισπανία. Η Κλόντια Μπουχ, αντιπρόεδρος της Bundesbank, δήλωσε τον περασμένο Νοέμβριο ότι «προς το παρόν δεν υπάρχει τίποτα που να υποδηλώνει υπερβολική δανειοδότηση ή χαλάρωση των πιστωτικών προτύπων».
Τα ενυπόθηκα δάνεια σταθερού επιτοκίου αποτελούν κοινή πρακτική -σύμφωνα με τα στοιχεία της Bundesbank το 45% εκείνων που πήραν εφέτος δάνειο θα δουν το κόστος του δανεισμού τους να παραμένει το ίδιο μέχρι το 2026, ανεξάρτητα από το τι θα κάνει η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα με τα επιτόκια. Η φορολόγηση κερδών επιβάλλεται για όλα τα ακίνητα που πωλούνται εντός δύο ετών από την αγορά, ή στην περίπτωση αγοράς κατοικίας για ενοικίαση, σε 10 έτη, για να αποθαρρυνθεί η βραχυπρόθεσμη κερδοσκοπία.
Ο Φίλιπ Βίσενεκερ, ένας 41χρονος δικηγόρος στη Φρανκφούρτη, ο οποίος πρόσφατα αγόρασε σπίτι, συνοψίζει τη συμπεριφορά πολλών όταν λέει ότι δεν επιδιώκει να βγάλει γρήγορο και εύκολο κέρδος από την επένδυσή του. «Επτά λεπτά από το κέντρο της πόλης, επτά λεπτά από την εθνική, επτά λεπτά από τον κεντρικό σιδηροδρομικό σταθμό... η αξία του στην αγορά θα ανεβεί, νομίζω, αλλά εγώ δεν το αγόρασα για να βγάλω χρήματα από αυτό».
